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부동산

2020 상가 양도소득세 총정리

by NOMAD DK 2020. 4. 10.
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인사말

안녕하세요. 경제독립입니다. 오늘은 상가건물 양도소득세에 대해서 정리해보겠습니다.

양도 소득세란?

양도 소득세의 사전적 의미는 다음과 같습니다.

토지, 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대하여 부과하는 세금. 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요 경비, 양도 소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대하여 부과된다.

쉽게 정리하면 [판 가격 - 산 가격 - 살때 드는 비용(취등록세, 복비 등등)] 금액에 대해서 어느정도 비율로 세금을 내야되는 것이죠.

상가건물 양도소득세율

양도 소득세율을 살펴보기 위해서는 국세청 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

세금, 법률 등은 항상 원문을 참조하세요. 블로그 글 보고 진행하시다가 큰일 납니다

양도 소득세율은 아래와 같습니다.

위 표의 내용을 정리하면 다음과 같습니다. 보유기간 1년 미만이면 50%, 보유기간 2년 미만이면 40% 입니다. 예를 들어보겠습니다. 1억짜리 건물을 사서 2억에 팔면 남은 차액 1억에 대해서 보유기간이 1년 미만이면 5천만원, 2년 미만이면 4천만원입니다.

여기에서 기본공제로 250만원씩 공제(연간 1번씩만 해줍니다)받고, 추가로 복비(예를 들어 100만원), 취등록세(1억의 4.6%인 460만원)를 추가로 공제 받았습니다.
(양소세 공제는 법인이냐 개인이냐에 따라 많이 달라집니다. 일반적인 개인으로 했을 때 양도 소득세 기준입니다.)

즉 보유기간이 1년 미만이면 5천만원에서 공제합계금액(810만원)을 뺀 4190만원을 양도소득세로 내게되는 것이고, 보유기간이 1년 이상 ~ 2년미만이면 3190만원을 내게 됩니다. 1년 더 보유하는 것이 약 1000만원 정도 이득이죠.
(대략적인 계산입니다. 정확한 세금은 관할 세무서나 세무사와 상담을 받으셔야 합니다)


2년 이상 보유하면 일반세율을 적용받습니다. 일반세율표는 아래와 같습니다.

위 예시와 같이 양도 차익이 1억이 나는 건물에서 2년 이후이기 때문에 1억의 35%를 적용받습니다. 3500만원에서 뒤에 누진공제액인 1490만원을 뺸 2010만원에서 공제비(810만원)을 추가로 뺀 금액인 1200만원이 최종 양도 소득세가 됩니다.

(실제 양도소득세는 개인별로 많이 달라지기 때문에 반드시 세무서에 문의해보셔야 합니다. 대략적으로 이정도의 금액이라고 생각하시면 됩니다.)

 

똑같은 건물에 같은 차익이지만 1년 미만에는 약 4000만원, 1년 이후에는 3000만원, 2년 이후에는 1200만원으로 양도 소득세는 엄청난 차이가 납니다. 그냥 2년 이따가 팔아도 2800만원 정도의 차익이네요!


마지막으로 보유기간은 [내가 산 잔금날짜 ~ 파는 날 잔금날짜 까지]가 기준입니다. 부동산 수익의 마지막은 매도이기 때문에 잔금날짜를 잘 확인하십시오!

주의사항

상가는 매매 시에는 주택과 다르게 몇 가지 주의할 점이 있습니다.


1. 하나의 상가만 양도했다면 확정신고를 하지 않아도 되지만 2개 이상의 상가를 양도했다면 다음 해 5월 말까지 확정신고를 해야 합니다.

신고를 하지 않는다면 무신고 가산세와 납부불성실 가산세의 대상이 되서 불이익을 받을 수 있습니다.

2. 상가주택에 대한 양도세가 달라졌습니다. 위에는 상가건물에 대한 양도세이기 때문에 다주택자에 대한 양도세 중과세 규정에 해당되지 않지만 2022년 이후 상가주택을 양도할 경우에는 건물의 주택비율과 상가 비율을 구분하여 과세합니다.

과거에는 상가주택에서 상가비중이 많으면 상가로, 주택 비중이 많으면 주택으로 과세했으나 법이 바뀌면서 비율로 과세한다고 합니다. 상가주택을 양도하실 분들은 2021년까지 매도하는 것을 추천드립니다.

결론

양도세는 부동산의 수익률을 결정하는 중요한 사항입니다. 세금 함부로 봤다가 큰일나시는 분들도 많이 있습니다. 특히나 양도세는 규정이 자주 바뀌기 때문에 항상 관심을 가지고 보셔야합니다.


가장 좋은 방법은 국세청 홈페이지에서 정확하게 바뀐 규정을 확인하고 관할 세무서에 문의해보시는 것을 추천드립니다. 세무서 무서워하시지 마시고 전화하시면 친절하게 알려주십니다^^

읽어주셔서 감사합니다.

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