상가임대차보호법에 대해서(대항력, 환산보증금, 우선변제, 환산보증금)

인사말

안녕하세요. 경제독립입니다. 오늘은 개정된 상가임대차보호법에 의해 보호를 받는 임차인의 대항력, 우선변제, 최우선변제, 이것의 기준이 되는 환산보증금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

상가임대차보호법이란?

정확한 명칭은 상가건물 임대차보호법으로 상가에서 영업하는 임차인을 보호하는 법입니다. 투자에서는 임차인들의 권리와 이것을 내가 인수하는지가 중요 매우 중요합니다. 그래야 적절한 낙찰가를 선정할 수 있으니까요. 

출처 : 토지뉴스

상가임대차보호법 대항력
대항력이란 쉽게 말해서 경매로 소유권이 변경되어도 임차인이 바뀐 임대인에게 나의 권리를 주장할 수 있는 것을 말합니다.

상가임대차의 대항력 조건은
- 상가임대차보호법 적용 범위에 있을 것(2015. 5. 13 이후에는 보증금액 범위와 상관없이 대항력있음)
- 상가건물에 임대차계약을 체결
- 상가건물에 인도(이사)
- 사업자등록 신청(신청 다음날 부터 대항력 발생)
- 배당요구종기일까지 사업자등록 및 점유

위의 조건을 만족하는 임대인은 대항력이 있는 것으로 판단되기 때문에 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 합니다. 반대로 위의 조건을 만족하지 않는다면 임차인은 새로운 낙찰자에게 자신의 권리를 내세울 수 없는 것이죠.

상가임대차의 우선변제

상임법에서는 아래의 조건을 갖춘 사람이 우선변제권을 가지고 있습니다. 우선 변제권은 다른 권리에 비해 우선해서 배당금을 우선해서 받을 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권 조건은 아래와 같습니다.
- 대항력 요건을 갖출 것
- 확정일자를 받을 것(주임법과 다르게 관할 세무서에서 해줍니다)
- 배당요구를 할 것
- 배당요구종기일 까지 대항력 요건 유지

 

이렇게 우선변제권이 있고 배당요구를 한 경우에는 나의 입찰금액으로 배당을 받기 때문에 명도가 수월할 수 있습니다.

상가임대차보호법의 최우선변제 

최우선변제권은 말 그대로 가장 먼저 배당금을 주는 권리를 말합니다. 환산보증금액이 작은 경우에는 다른 어떤 권리보다 우선해서 일정금액을 배당해주는 것을 최우선변제라고 합니다.

최우선변제 조건은 아래와 같습니다.
- 환산보증금이 소액보증금 범위일 것
- 경매기입 등기 전 대항력 요건을 갖출 것
- 배당요구종기일 이내에 배당요구를 할 것(확정일자는 불필요)

 

최우선변제는 말 그대로 최우선으로 받는 금액이기 때문에 경매기입 등기 이전에 대항력을 갖추고 배당만 요구하게 된다면 최우선으로 일정금액을 받을 수 있습니다.

환산보증금

주임법에서는 보증금을 따로 환산하지 않지만 상가임대차보호법에서는 환산보증금을 기준으로 소액임차인임을 확인합니다. 상가건물임대차는 환산보증금 이내 금액만을 최우선변제를 해줍니다.

환산보증금액
환산보증금액이란 [보증금 + (월세*100)]을 한 금액으로 최우선 변제 금액의 기준이 되는 돈입니다. 환산 보증금액은 지역마다 다르고 아래와 같습니다.

예를 들면 보증금 3000만원에 월세 200만원이라고하면 환산 보증금은 [1억 + 500만원*100] = 6억이 되는 것입니다.

위에 표와 같이 적용해 보면 내가 구입하는 상가가 부산광역시와 수도권 과밀억제권역이면 최우선변제 요건에 해당하는 것이고 기타 다른 지역이라고 하면 그 상가의 임차인은 최우선변제금액이 없는 것입니다.

결론

대항력이 있는 임차인은 본인의 권리를 새로운 낙찰자에게 주장할 수 있기 때문에 명도가 쉽지 않습니다. 반대로 우선변제나 최우선변제를 받지 못하는 임차인도 명도 과정이 쉽지 않죠.

다르게 생각하면 대항력이 없거나 우선변제 또는 최우선변제로 자신의 보증금을 대부분 회수하는 임차인은 명도가 수월할 수 있고 차후에 수익창출에도 조금 수월할 수 있습니다.

오늘은 상가임대차보호법과 임차인의 대항력에 대해서 알아보았습니다. 읽어주셔서 감사합니다!