주등기와 부기등기란(ft. 경매권리 분석)

인사말

안녕하세요. 경제독립입니다. 오늘은 부동산 경매에서 한번쯤은 보셨을 주등기와 부기등기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

부동산 경매에서는 일반매매와 다르게 말소기준권리가 있습니다. 보통 매매에서는 대상 부동산에 있는 모든 권리를 인수하지만 경매에서는 말소기준권리 이후에는 다 소멸시키는 강력한 힘이 있습니다.

그런데 이러 물건 중에 부기등기가 있는 물건이 있습니다. 문제는 이런 부기등기가 말소기준권리인지 고민스러운데요. 확실하게 정의와 무엇이 말소기준권리가 되는지 알아보겠습니다.

주등기와 부등기란

주등기와 부기등기를 간단하게 설명하면 주등기는 독립된 등기, 부기등기는 주등기에 붙어서 권리의 변화를 설명해주는 것이라고 이해하시면 됩니다.

위사진을 순위번호가 1, 2, 3, 4처럼 딱 떨어지면 주등기이고 1-1, 2-1 처럼 뒤에 붙어있는 것 부기등기입니다. 주등기와 부기등기의 내용처럼 금지사항이 있거나 소유주의 주소지 변경등의 내용이 부기등기에 들어갑니다.

참고로 국세청 용어사전은 이렇습니다.

실제 사례와 권리분석

실제 사례와 권리분석을 살펴보겠습니다.

위 사진은 실제 경매가 진행되는 물건의 등기부 등본의 요약본입니다. (을구)의 근저당권 및 전세권 등 을 보시면 5번 근저당권설정이 있습니다. 11년 3월 10일 청주신용협동조합에서 설정한 근저당권입니다. 5번이 바로 주등기라고 할 수 있습니다. (갑구)에 보시면 강제경매개시결정(순위 18번)도 근저당권과 같은 주등기라고 보시면 됩니다.

주등기 밑에 보시면 5-1 근저당권 변경으로 13년 1월 17일에 한번 5-2 근저당권 변경으로 14년 6월 12일에 한번 2번의 설정 변경이 있었습니다. 5-00 으로 주등기 밑에 부과적으로 붙는 것이 바로 부기등기입니다.

많은 분들이 이런 부기등기 때문에 권리분석을 어려워 하시는데 결론만 말씀드리면 주등기를 기준으로 권리분석을 하시면 됩니다.

법적인 근거는 부동산등기법 제4조와 제5조를 보시면됩니다. 등기권리의 순서는 순서에 따르고 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따른다 라고 명시되있기 때문입니다.

확인 필요하시면 매각물건명세서를 살펴보시면 됩니다. 매각물건명세서에서는 최선순위권리가 나와있습니다. 5번 근저당권과 날짜가 동일합니다. 즉 가장 빠른 5번 근저당권이 말소기준권리가 되는 것입니다.

결론

오늘은 간단하게 주등기와 부기등기의 권리분석에 대해서 알아봤습니다. 법원 경매에서는 경매지와 매각물건명세서를 살펴봄으로서 권리분석을 할 수 있습니다.

하지만 이런 분석은 한계가 있습니다. 기본이 탄탄한 권리분석은 공매, 신탁공매에서도 흔들리지 않습니다. 읽어주셔서 감사합니다.