다가구 투자를 결심한 이유

인사말

안녕하세요. 경제독립입니다. 오늘은 제가 다가구에 투자하기로 결정한 과정을 여러분과 공유하고자 합니다.

다가구 투자를 결정한 이유

저번 포스팅에도 올렸듯이 저는 지금 경제위기의 시작이라고 생각합니다. 장기적으로는 이번 위기도 극복할 것이라고 하는 낙관주의자지만 단기적으로 위기이자 기회라고 생각합니다.

우량한 부동산이 많이 경매로 나올 것으로 생각되구요. 그중에서 다가구를 관심있게 보고 있습니다. 그이유는 몇 가지가 있습니다.

다가구는 경제적 자유를 이루기에 가장 빠른 방법입니다. 제가 생각하는 경제적 자유는 일을 하지 않아도 경제생활이 가능한 상태입니다. 소자본의 부동산 투자로 경제적 자유를 누릴 수 있는 몇 안되는 투자입니다.

요즘 많이 하는 아파트 투자는 큰 시세차익은 볼 수 있어도 경제적 자유와는 거리가 있습니다. 전세 레버리지로 가능하지만 지속적인 현금흐름이 없기 때문에 대출이자를 갚기위해서는 일을 해야합니다. 그런데 만약 코로나같은 돌발 변수로 무급휴직을 당하게 되면 곤란하게 됩니다. 우량한 부동산이 경매로 나오기도 하는 것이죠.

다가구에 대한 편견이 심하기 때문입니다. 다른 말로 하면 경쟁이 치열하지 않죠. 제가 다가구에 투자한다고 했을 때 모두가 말렸습니다. 건물 하자가 심하다, 공실이 난다, 임차인 관리가 어렵다 등등... 반대했습니다.

그러나 이렇게 말하시는 분들 중에 다가구를 실제로 소유하신 분은 단 한분도 없었습니다. 오히려 최근에 다가구를 매입하신 형님은 저에게 적극적으로 다가구 매입을 권유했습니다. 관리는 대행업체에 의뢰하면 되고 대행업체도 경쟁이 있어서 과거와 다르게 서비스가 좋다고 합니다.

계약은 부동산에 위임하는 것도 좋지만 본인은 왠만하면 직접 가서 계약은 처리한다고 이야기합니다. 지방에 있는 다가구지만 수도권과 멀지 않아서 관리하기도 용이하다고 이야기 해줬습니다. 그분은 일반매매로 구입하셨고 2억이 조금 안되는 돈을 투자하셔서 이자를 제외하고 월 230정도의 현금흐름이 생기고 있습니다. 약 10%의 수익을 보고 있으시죠.

이런 편견 덕분에(?) 현재 많이 저평가 되있습니다. 권리상 하자가 없는 건물임에도 낙찰률이 70%입니다. 주워가시는 분들도 많죠. 특히 지방은 더 심합니다. 아무리 가치가 낮다고 하더라고 유동인구있는 지방의 다가구가 70%이하에 낙찰되는 것은 안전마진을 많이 확보하고 투자하는 것입니다.

출처 : 탱크옥션 40~70%대의 낙찰률

현재 다가구는 경매로 낙찰받으면 소액투자가 가능합니다. 일반적으로 다가구를 매수하기 위해서는 2억정도의 자금이 필요합니다. 선순위 대출을 받는다고 해도 방공제로 대출금액이 크지 않죠. 이럴 때는 경매, 신탁대출, 세입자 보증금을 활용하면 투자금을 줄일 수 있습니다.

대출에 대해서 두려워 하시는 분들은 불날 위험이 있어서 불을 안 쓰거나 교통사고날까봐 차를 안타는 것과 같습니다. 자본주의에서 살아가면서 무조건 이용해야하는 도구입니다. 우리가 사용하는 방법을 배우지 못해서 두려워할 뿐입니다.

경매와 신탁대출을 이용해서 레버리지(대출)을 최대화하고 임차인인들을 명도하고 리모델링을 해서 부동산의 가치를 늘리고 임차인을 새로 맞추면 됩니다. 이렇게 하기 위해서는 철저한 자금계획과 지역을 보는 눈을 가져야겠죠. 이부분은 공부하시면 됩니다.

세종시 상가공실

다가구는 상가와 다르게 모든 호실이 공실날 확률이 크지 않습니다. 상가의 경우는 공실이 난다면 수익이 0%가 되지만 다가구는 10개 정도의 호실이 모두 공실이 날 확률이 크지 않습니다. 만약 2~3개 호실이 공실이 난다면 임대가를 낮추거나 전세로 맞추거나 리모델링을 하거나 홍보를 하거나 내가 할 수 있는 일이 많습니다.

마지막으로 롱런하는 투자자가 되기 위해서는 현금흐름이 필수적입니다. 시세차익형이 좋지만 롱런하는 투자자가 되기 위해서는 월세가 꾸준하게 나오는 건물이 있어야 합니다. 이런 건물이 있다면 경제위기도 극복할 수 있고 나아가 기회로 바꿀 수 있기 때문입니다. 투자에서 분산투자 다각화는 기본중의 기본이라고 생각합니다.

결론

지금까지 제가 다가구 투자를 결정한 이유에 대해서 말씀드렸습니다. 다가구의 단점도 분명 존재하지만 제가 가진 자본으로 경제적 자유와 안전마진을 확보한 투자로는 가장 확실한 투자라고 판단했습니다.

요즘 같이 혼란스러울 때는 본인만의 원칙을 다시 확인하는 시기가 되었으면 좋겠습니다. 제가 좋아하는 오윤섭님은 이번 위기에 가치투자에 대해서 강조하십니다. 시장이 공포에 질렸을 때 좋은 부동산 특히 서울의 좋은 부동산을 확보하는 시기이고 계란을 한 바구니에 담을 때라고 이야기 하십니다.

100번 맞는 이야기 입니다. 다만 저의 원칙과 상황에 맞지 않을 뿐입니다. 저는 이번 위기e에 안정적인 현금흐름을 목표로 하고 있습니다. 위기에서 기회를 보는 눈은 모두다 다르기 때문입니다.

이번 위기에서 기회를 보셨다면 꼭 본인의 것으로로 만드시길 바랍니다. 읽어주셔서 감사합니다.