평범할 수록 내집과 대출이 필요한 이유

현재 부동산 1호를 세팅하고 많은 것을 느끼고 있다. 

부동산 월세 1호

현재 이 투자로 나가는 이자는 약 70만원 정도이다. 다행이 주거가 해결되서 월세로 수익을 보고 있지만 만약에 이런 상황이 아니고 실거주를 해야 하는 분들은 과연 부동산을 구입하는 것이 맞을까? 아니면 전세,월세로 살고 70만원을 저축해서 돈을 모으는 것이 맞을까?

만약 70만원을 엄청난 투자 실력으로 월 복리로 8% 수익을 얻었을때 10년간 3800만원(이자소득세 제외)이 수익으로 생긴다. 결코 적은 돈은 아니지만 10년 동안 쉬지않고 70만원씩 저축하기가 쉬울까? 그리고 위에 가정한 8%의 수익률을 복리로 낼 수 있을까? 결코 쉽지 않을 것이다. 거기다가 여기에는 전/월세로 나가는 이자는 전혀 계산하지 않았다.

 

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그렇다면 부동산을 구입했을 때 수익률 생각해보자.

위에는 내 부동산 1호를 기준으로 10년동안 얻을 수 있는 수익을 계산한 것이다. 공시지가 기준으로 전국 평균 6%정도올랐다. 전국평균기준으로 월 단리로 계산해도 10년 뒤에 수익은 2.25억(부동산은 계속 보유하면 중간에 이자과세도 없고, 양도소득세도 거의 없다)이다. (만약에 월세를 세팅한다면 월세 수익은 2400만원이(월20만씩 10년간) 추가로 생긴다)

(부동산 수익률 산정은 아래 기사를 참조해서 약 6% 단리로 잡았다.)

개별공시지가, 2009년 이후 10년째 오름세...전국 평균 8.03%상승

(10년 정도 부동산을 보유하면 보통 한번정도 큰 상승장을 맞이한다. 이는 우리나라만 일어나는 현상은 아니다. 다른 나라도 몇 십% 부동산이 상승한다.)

[그래픽 뉴스] 집값 상승률 외

그동안 나의 기회비용과 지출은 무엇일까? 대출이자 8400만원(월 70만원씩, 10년 동안), 부동산 구입에 사용한 내자본 6500만원에 대한 이자 4500만원(예금으로 월 8% 복리 10년)이다. 총 지출은 1.29억이다.

 

계산해보면 최종 수익은 9600만원이다.

 

여기에는 전월세 수익은 제외했고, 실거주 집을 구입하지 않았을 때 나가는 주거비용도 제외했다. 대략 약 2배 이상의 수익차이가 생기는 것이다. 지속적으로 저축하고 레버리지를 이용해서 부동산에 투자하고, 남은 자산은 해외주식, 채권, 예금에 적절히 투자한다면 10년, 20년 뒤에 자산은 투자하지 않은 사람과 비교도 할 수 없을 정도로 달라져 있을 것이다.

 

결론은 실거주집과 적절한 레버리지는 반드시 필요하다. 

 

PS1 : 레버리지는 충분한 공부를 하고 투자해야 합니다. 본인이 공부하고 확신이 생기지 않을 때는 레버리지 뿌러지고 본인 뿐만 아니라 다른 분들에게 피해를 줍니다.

‘갭투자자’ 줄파산 배후엔 유명 부동산 강사들…KBS1 ‘추적 60분’

PS2 : 그럼에도 불구하고 레버리지는 반드시 필요하며 자산을 빠르게 늘리는 유일한 방법입니다.

PS3 : 자신에게 맞는 부동산은 본인만 알고 있습니다. 공부하면 반드시 맞는 부동산을 찾게 됩니다.