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부동산

부동산 매매 순서와 비용 총정리(계약금, 중개수수료, 취득세 등)

by NOMAD DK 2019. 11. 4.
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안녕하세요. 경제독립입니다. 오늘은 부동산 매매시 순서와 각 단계별 필요한 비용에 대해서 총정리하겠습니다. 기준은 우리가 가장 많이 사용하는 아파트를 기준으로 설명하겠습니다.

 

기준 : 비규제지역 아파트 / 매매가 : 4억(대출 2.8억) / 전용 : 84이하 / 공인중개사를 통한 거래

 

일단 원하는 아파트를 선정하고 중개사에게 원하는 금액을 합의했다면 본격적으로 매매를 시작하게 됩니다. 전반적인 순서는

 

가계약 계약서 작성(계약금 입금)  중도금 입금  잔금 & 등기(중개수수료, 취등록세, 법무비)

 

 

1. 가계약

가계약은 계약서를 작성하기 전에 그 물건에 대한 권리를 확보하는 것이라고 할 수 있습니다. 이때 가계약금이라는 것을 보내는 데 통상 몇 백만원 정도 단위가 됩니다. 가계약금 없이 기달리고 있다가 시세가 변하면 파는 사람이나 사는 사람의 마음이 변할 수 있기 때문에 미리 어느정도 돈을 넣는 것이죠. 

 

가계약금이라는 말 자체가 법률적으로 없는 용어이지만 통상적으로 많이 쓰고 있습니다. 일반 계약금과 같이 파는 사람(매도인)의 원인으로 계약이 파기되면 가계약금을 2배로 돌려주고, 사는 사람(매수인)의 원인으로 계약이 파기되면 가계약금을 포기해야 합니다. 법적으로 정해진 것이 없기 때문에 분쟁의 소지도 있고 돌려받는 경우도 있지만 복잡하기 때문에 가계약금을 입금하기 전에 반드시 잘 확인을 해야 합니다.

 

주의할 사항은 부동산 등기를 살펴보고 집주인 본인 명의 계좌에 입금하고, 거래내용(계약일자, 잔금일자, 이사일자 등)에 대해서 가능하면 문자로 증빙자료를 남기는 것을 추천합니다.

 

2. 계약서 작성

통상 본계약이라고 하는 계약서를 작성하는 단계입니다. 통상 매매가의 10%를 계약금으로 합니다. 4억짜리 부동산이면 보통 4,000만원 정도의 금액을 입금하면 됩니다. (가계약금이 있다면 "계약금 - 가계약금"을 입금합니다. 가계약금을 200만원을 넣었다면 3,800만원을 입금하면 됩니다.) 계약서를 작성 할때는 특약사항을 꼼꼼하게 기술해서 나중에 생길문제를 미연에 방지해야 합니다. 

 

보통 계약서 작성은 부동산에서 직접하며 필요한 서류는 인감증명서, 인감, 신분증등이 필요합니다. 대리로도 작성할 수 있으니 대리작성 시는 필요한 서류를 부동산에 문의하셔서 처리하시면 됩니다.

 

이날 계약서를 근거로 대출이 진행됩니다. 주택담보대출을 실행하신다면 계약서를 근거로 대출이 실행여부도 꼭 한번 확인해보시기 바랍니다. (어려운 것은 없고, 은행이나 금융회사에서 대출가능 여부와 한도를 알아보고 계약서 쓰는 날짜를 알려주면 와서 다 해줍니다)

 

등기부 등본을 확인해서 계약금 역시 매도인 명의자의 통장에 직접 입금해야 합니다. 여기서도 매도인 원인으로 계약 파기시 계약금의 2배를 반환해야하고 매수인 원인으로 계약 파기 시는 계약금을 포기해야 합니다. 이때부터는 금액이 커지니 주의하셔야 합니다.

 

3. 중도금 입금

중도금은 말 그대로 중간에 입금하는 금액입니다. 중도금의 핵심은 계약을 반드시 지킨다는 의미입니다. 중도금이 입금되는 순간 계약은 파기할 수 없고, 파기시에는 계약금과 더불어 손해배상을 해야합니다. 늦게 입금하면 그에 대한 이자까지 요구할 수 있습니다. 

 

중도금은 정말 계약마다 다 다릅니다. 기준이 없습니다. 중도금 없이 잔금날 모든 금액을 지불하는 경우도 있습니다. 원하는 부동산이 상승세를 타고 있다면 중도금을 빠른 날짜에 잡는 거도 좋은 전략이 될 수 있습니다. (그래야 매도자가 마음을 바꿔서 계약을 파기할 수 없으니까요)

 

여기서는 중도금이 없다고 가정하고 진행하겠습니다.

 

 

4. 잔금 & 등기(취득세, 법무비)

계약의 마지막 단계인 잔금입니다. 계약이 최종적으로 완료되는 시점입니다. 잔금을 대출로 치룬다고 하면 이날 대출이 실행되는 것입니다. 대출금은 매수인에게 입금되는 것이 아니라 바로 매도인에게 입금됩니다. 

 

앞에서 4억 짜리 부동산을 매매했을 시, 계약금 4,000만원을 넣고 나머지 3.6억 중에 2.8억은 대출입니다. 잔금날에 2.8억을 금융기관에서 매도자에게 입금해주고 나머지 8,000만원을 추가로 매도자에게 입금하면서 계약이 완성되는 것입니다. (대출을 실행하게되면 대출 법무사도 필요하지만 대출 법무사 비용은 보통 대출을 해주는 금융기관에서 제공합니다)

 

이날 내야 하는 비용이 많습니다. 

 

공인중개수수료 : 160만원(매매가의 0.4%)

 

법무비(법무비라는 명목에 아래 내용이 포함됨)

취득세, 지방교육세 : 440만원(매매가의 1.1%)

인지세 : 15만원

법무사 보수비 : 25만원(법무사마다 다름)

국민주택채권 할인율: 대략 20만원 (매일 다름)

 

각각 세부 내용을 알아보겠습니다. 먼저 공인중개수수료는 거래계약이 완료되는 날 지급하면 됩니다. 매매가의 0.4% 정도입니다. 지역, 주택가격별 차이가 있습니다. 네이버에서 공인중개수수료를 검색해 보시면 됩니다.

 

다음은 법무비입니다. 보통 세금(취득세, 지방교육세, 인지세, 보수료, 국민주택채권 할인율)과 법무사 보수비를 포함한 가격입니다. 쉽게 말해서 법무비만 주면 등기부터 세금까지 모든 업무를 대행해줍니다. 세금은 다 똑같지만 보수비가 법무사마다 다릅니다. 법무통이라는 어플을 사용하시는게 가장 좋은 합리적으로 할 수 있는 것 같습니다.

 

마지막으로 국민주택채권 할인율입니다. 일단 국민주택채권은 국가가 국민의 거주안정을 위해서 도로를 만들고 토지를 정비하는데 필요한 세수를 확보하기 위해 발행한 채권입니다. 문제는 이게 생각보다 많이 비쌉니다. 4억짜리 집이라고 하면 대충 1,600만원정도 나올껍니다. 개인이 집을 살때 이런 채권을 살 수는 없기 때문에 은행에서 이런 채권을 대신 사주고 우리는 그에 대한 대가를 지불 하는 것을 국민주택채권 할인율이라고 합니다.

 

그래서 보통 주택채권 매입비용이라고 20만원정도가 추가되는 것이고 이게 그때 마다 다른 것입니다. (은행은 좋겠습니다. 채권으로 돈 벌고 할인율 적용해서 또 돈벌고)

 

정리하자면 부동산 매매시 발생하는 비용은 매매비용과 부대비용으로 나뉩니다.

 

<매매비용>

가계약금(몇 백만원 수준)

계약금(매매가의 10%)

중도금(다 케바케, 없는 경우도 있음)

잔금(대출을 받았다면 이날 실행)

 

<부대비용>

공인중개수수료 (지역, 평형, 가격마다 다름, 보통 1.1%)

법무비(세금 + 법무보수비)

* 세금 : 취득세, 지방교육세, 인지세, 국민채권 할인율

 

지금까지 통상 부동산을 구입했을 때 들어가는 비용과 기타 부대비용을 한꺼번에 정리해봤습니다. 마지막으로 주의할 사항 3가지만 강조하며 글을 마치겠습니다.

 

1. 돈은 항상 등본상 집주인에게만 보내자

2. 항상 문자나 녹음으로 증거자료를 확보하자

3. 세금과 법무비는 내기 전에 정확하게 확인하자

 

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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