부동산 투자는 실거주가 가능한 집부터

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투자의 많은 격언 중 하나는 절대로 잃지 않는 투자를 하라는 것이다. 그런 의미에서 쉽게 폭락하지 않는 부동산은 안전자산으로 인식되었고 특히 우리나라에는 부동산 불패 신화가 있을 만큼 부동산에 대한 믿음이 강하다. 재작년부터 시작된 부동산 상승은 많은 사람들에게 부동산 투자를 시작하게 되는 계기가 되었다.

 

나 역시 분당에 살면서 눈으로 하루가 다르게 올라가는 집값을 보았고 심지어 잘 오르지 않는다는 오피스텔까지 많은 가격 상승을 하는 것을 보고 부동산을 공부해야겠다고 생각했다. 

 

다른 초보투자자와 마찬가지로 조급하게 남들이 좋다고 하거나 가장 빠른 시간에 부자가 되기 위해서 적지 않게 공부를 했다. 강의도 참석하고 책도 보고 경매학원까지 다녔다. 마음은 더 급해졌고 더 빨리 투자하고 싶었다. 이런 모습을 본 아내는 걱정을 많이 했다. 행복하고 경제적 자유를 위한 투자인데 그 투자로 인해서 원하는 것을 얻지 못할 수도 있기 때문이다.

 

말로는 리스크 관리를 한다. 잃지 않는 투자를 한다면서 아내의 상식적인 질문에도 답하지 못했다. 예를 들면

"내년에 이직을 위해서 퇴사할 텐데 대출 상환 계획은?"

(신용대출까지 쓸려고 했는데 재직을 증명 못하면 상환을 시작해야 한다)

"그 건물에 세가 들어오지 않을 때 우리 자산으로 얼마나 버틸 수 있는지?"

(소액 부동산으로 버틸 수는 있지만 너무 길게 시간이 걸리면 안 된다)

"월세 받는 부동산으로 주택이 생겨버리면 나중에 실거주 집 할 때 문제가 생기지 않는지?"

(소액 부동산도 주택이어서 나중에 우리가 실거주할 집에 대출이 안 나올 수 있다)

 

이런 상식적인 질문에 대답을 준비하면서 점차 투자 방향이 바뀌었고 아내와 가족과 경제적 안정까지 같이 갈 수 있는 투자방향이 생겼다. 많은 대화와 공부 끝에 내린 결론은

 

"부동산 투자의 시작은 (최악의 상황에) 실거주 집부터 하는 것이다."

 

여기에는 여러 가지 이유가 있다. 먼저 내 집이 있다는 자신감이 생긴다. 이 자신감은 모든 투자의 기본이 되고 돈으로 환산할 수 없다. 혹시나 다른 투자로 원하는 성과를 얻지 못하더라도 가족이 함께 할 수 있는 보금자리가 있다는 것이 중요하다. 

 

또 다른 이유는 다른 투자에 있어 더욱 신중해진다. 대부분의 평범한 사람들은 부모님이 집을 사주시지는 않았을 것이다. 우리도 부모님의 도움 없이 투룸 오피스텔 전세부터 시작했다. 그렇기 때문에 우리가 몇 년 동안 저축해서 모은 집이 굉장히 소중하다. 이 집을 잃지 않기 위해서도 다음 투자에 더욱 신중해진다.

 

그리고 요즘은 대출규제가 심하기 때문에 공격적인 투자를 하기가 어렵다. 내가 부동산 공부를 해야겠다고 읽은 책들 대부분은 지방 소형 아파트를 경매로 사서 현금흐름을 만들라는 것이었다. 그 이후에 시세차익형 투자를 해도 늦지 않다는 것이다.

 

그때는 LTV, DTI라는 개념도 별로 없고 거의 무한대로 주택담보대출이 나왔다. 레버리지가 크다는 단점은 있지만 적은 자산으로 많은 부동산을 확보할 수 있었다. 그러나 지금은 사업자 등록을 하지 않고서는 현실적으로 4채가 전부이다. 그렇기 때문에 똘똘한 한 채로 돈이 몰리는 것이다.

 

마지막 이유는 최악의 상황에 대비할 수 있다. 우리는 전업 투자자가 아니다. 매일 부동산을 돌아다니고 전국의 부동산 시황을 파악하고 이슈가 있는 지역을 임장 할 수 없다. 때문에 최악의 상황에서는 우리가 실제로 거주할 수 있는 부동산부터 해야 한다. 특히 첫 투자라면 반드시 최악의 상황을 가정하고 투자를 해야한다.

 

 

그렇다면 어떤 집을 사야 하는 것인가? 여기에는 정답이 없다. 본인만의 상황이 너무나 다르기 때문이다. 나 같은 경우에는 지금 지방에서 근무하고 3년 뒤에 인천으로 이직할 예정이기 때문에 지역적으로 무조건 인천으로 했다. 아이들은 어리기 때문에 학권보다도 신도시, 교통, 상권, 어린이집, 소아과에 집중했다. 추가적으로 공급이 마무리되고 우리 자산으로 들어갈 수 있는 아파트를 급매 가격으로 매수했다.

 

지방에서 3년 뒤에 이사 가기 때문에 월세를 놓았는데 다행히 한 달도 안돼서 계약을 끝냈다. 투입 자산에 비해서 수익률이 높지는 않지만 대출이자를 모두 빼고도 돈이 남는다! 요즘 금리도 싸서 35년 만기, 5년 고정이라는 좋은 조건으로 대출도 실행했다. 최악의 경우에는 우리가 먼저 들어가서 살아도 되기 때문에 큰 리스크가 없었고 좋은 첫 투자였다.

 

부동산을 처음 공부하는 사람들. 특히 무주택자들이라면 자신의 금액에서 실거주까지 가능한 가장 좋은 지역, 가장 좋은 실거주 집(가능하면 아파트로)부터 부동산 투자를 하는 것을 추천한다!

 

PS : 본인만의 철학을 가지고 공격적인 투자를 하는 것도 좋다! 다만 첫 투자를 계속 고민하고 있다면 실거주 집부터 시작하라고 조언하고 싶다.