내집 마련 + 부동산 월세 1호

 

Photo by  Ping Onganankun  on  Unsplash

생에 처음으로 월세를 받아 보았다. 본격적인 재테크 공부를 하고 1년 정도가 된 시점이다. 저번 글에서 언급했듯이 부동산 투자의 시작은 실거주가 가능한 집부터라고 생각한다. 

부동산 투자는 실거주가 가능한 집부터

고민 끝에 우리가 선택한 집은 인천 서구 청라동에 있는 K 아파트이다. 아파트를 선정한 원칙은 다음과 같다.

 

- 가용자산 : 우리 자산 + 대출로 가능!

(4억 미만, 30평 중반, 신도시 지역 아파트)

- 직주 근접 : 공항근처에서 일할 예정이므로 합격점, 아내의 출퇴근도 가능

(단 청라 내에 직장 자체는 많지 않음)

- 교통 : 불편 /  공항철도 이용 가능

(7호선 연장은 그냥 호재 정도로 생각한다. 개통까지는 너무 멀다)

- 학권 : 초품아는 아니지만 도보 이용 가능

- 상권 : 커널웨이 근처여서 소아과, 어린이집, 상권 다 가까움

- 자연 : 미세먼지는 생각보다 좋음 / 커널웨이 호수공원 근처

- 호재 : 7호선 연장, 스타필드, 하나금융센터, 청라 공급 끝(2년 이내), 완성된 신도시

- 악재 : 교통불편, 주변공급 많음(가정동, 검단신도시, 영종도 하늘도시 등)

 

이렇게 분석을 끝내고 본격적으로 매물을 살펴보았다. 내가 원하는 아파트가 있었지만 중개소장님들의 추천 물건도 같이 살펴보았다. 보면서 처음 내가 골라던 물건에 대해 확신을 가지게 되었다. 열심히 손품한 결과가 나오고 있었다. 소장님들의 설명과 주변 상권, 학권, 교통들이 내가 생각한 것과 거의 비슷했고 그 아파트가 급매인지 아니면 시세대로 나왔는지도 알 수 있었다.

 

처음 결정한 그 물건은 도배장판이 필요없을 정도로 상태가 좋았고, 살고 있던 세입자분도 매우 친절하셨다. 그 아파트에서 좋은 로얄동 로얄층이었다. 집에 대한 애정도 있었고 좋은 일이 많았지만 더 좋은 집으로 이사 가신다고 했다. 꼼꼼하게 집 상태를 확인했고 문제가 없었다. 아내도 만족한 눈치였다. 원하는 동과 층에 매물이 나와서 그날 바로 가계약금을 넣는 조건으로 매도자에게 금액을 조정받았다.

 

그날 게약까지 할 생각이었기 때문에 대출도 미리 은행에서 알아보고 갔다. 평균적인 금리와 조건을 알고 있었기에 소장님이 추천해주는 주담대 상품이 좋은 지도 알 수 있었다. 조건은 LTV 70%, 고정 2.85%, 고정 5년, 거치 1년, 35년 만기로 좋은 조건이었다. 그날 자서까지 완료했다.

 

잔금 날짜는 약 한 달 뒤로 하고 그날 오후에 계약서까지 완료했고 바로 계약금을 보냈다. 아파트 월세는 2000/95로 매물을 올렸고 주변 신축 아파트의 공급으로 90까지 조정을 고려했다. 다행히 1주일 뒤에 2000/90으로 세입자와 가계약을 하고 약 한 달 뒤에 잔금을 완료하고 오늘 첫 월세를 받았다!

 

최종 결과는 다음과 같다.

 

매매금액 : 3.79억(기타 비용 600만원 추가)

대출 : 2.94억 / 이자 : 약 70만원

(주담대 : 2.62억(2.85%) / 신용 : 3200만(2.6%))

월세 : 2000만원 / 90만원 

내자본 : 6500만원

수익 : 90만원 - 70만원 = 20만원

수익률 : 3.69%

 

수익률과 내가 이용한 레버리지, 자본금을 보면 그렇게 좋은 투자라고 볼 수 없다. 이 정도 레버리지면 다른 지역에 투자도 가능했다. 신용대출은 더 크게 일으킬 수도 있기 때문이다. 하지만 나와 내 가족이 만족하며 살 수 있는 집을 마련한 것은 돈으로 살 수 없는 큰 행복이었다. 

 

특히나 리스크 관리면에서 퇴직금으로 월세 보증금과 신용대출을 다 갚을 수 있고, 주담대의 만기도 35년 이기에 한 달에 약 100만원 정도 상환하면 되기 때문에 큰 문제는 없었다. 청라 지역의 월세가 대략 90에서 100만원 정도이기에 충분히 낼 수 있는 돈이었다.

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 이 집을 바탕으로 더 안전한 투자와 경제적 자유, 가족과의 행복을 위해서 노력해야겠다!

 

PS : 손품은 정말 필요하다. 아파트의 시세뿐 아니라 장담점, 대출, 지역호재까지 조사할 수 있는 것은 다 조사하자. 아파트는 정보가 많이 공개된 편이다.