인구절벽과 서울 부동산 전망(부동산 폭락은 오지 않는다)

안녕하세요. 경제독립입니다. 요즘 부동산 시장은 정말 뜨거운 것 같습니다. 저금리, 풍부한 유동성과 같이 어려운 말을 안 하더라고 매일 뉴스를 보면 서울 부동산의 위력(?)을 실감하게 됩니다. 올해 초 잠시 주춤하던 부동산 시장이 다시 움직이기 시작하자. 강남 4구를 중심으로 가격이 다시 상승세를 보이고 있습니다.

서울아파트값 19주연속 상승...강남4구가 상승세 주도

문재인 정권 출범 이후 집값을 잡기위해서 정부에서 할 수 있는 정책들은 다한 것 같습니다. 투기지역으로 선정해서 대출을 줄이고, 임대사업자 등록을 시키고(세금 확보), 종합부동산세를 강화해서 세금을 거두고, 마지막으로 분양가 상한제까지 시행했습니다. 하지만 정부가 규제를 할 때마다 잠시 관망세로 돌아서고 다시 상승을 이어가고 있죠.

하지만 한국의 전반적인 경제상황은 좋지 않습니다. 경제성장률은 지속적으로 하향 조정하고 있고 소비자물가는 역대 최저이며 기준금리는 많이 인하된 상태이고 실업률 또한 높습니다. 실물경기 역시 좋지 않죠. 한마디로 불황 속에서 부동산 특히 서울 부동산만 상승하고 있는 상황입니다.

 

여기에 더해 오늘의 주제인 인구문제는 점점 심각한 수준입니다. 최근에 출산율이 1명이하로 떨어졌죠. 즉 실질적으로 인구가 더 이상 늘어나지 않고 점점 감소하는 추세로 들어가게 되는 것입니다. 세계에서 유일하게 1명 이하로 떨어진 것이죠. 이런 상황에서 많은 사람들이 일본의 잃어버린 20년처럼 서울 부동산의 폭락을 주장하고 있습니다.

미래는 알 수 없지만 저의 결론 한국은 일본식 부동산 폭락은 오지 않는다라고 생각합니다. 그렇게 생각하는 이유는 이미 한국은 질적시장으로 넘어갔으며 양극화가 심화되고 있기 때문입니다. 

 

부동산 시장뿐만 아니라 모든 부분에서 양극화는 심화되고 있습니다. 작년 상승장을 탔던 집주인들과 세입자들과의 자산은 엄청나게 차이 나고 있죠. 문제는 이런 양극화가 점점 심화되고 있다는 것입니다. 5~6년 전에 서울에 전세로 살았던 사람들은 조금 무리하면 살 수 있었지만 지금은 쉽지 않습니다.

부동산 시장에서 양극화를 쉽게 설명해 보겠습니다. 구도심과 신도심이 붙어 있는 지역이 있습니다. 바로 옆에 신도시가 생기게 되면 구도심에서의 부자들은 신도심으로 이주하게 됩니다. 그럼 신도심의 부동산 가격이 상승하게 되겠죠. 가격이 비싸도 부자들은 들어가게 됩니다. 교육, 치안, 생활여건 등을 고려했을 때 가격이 비싸더라도 부자들은 기꺼이 그 비용을 지불하고 들어가게 됩니다. 팔 때도 본인이 생각하는 가격이 아니면 버틸 여력도 있는 것이죠.

 

남아있는 구도심은 가격이 하락하겠죠. 수요도 줄었고 그 자산을 받아줄 수 있는 사람은 경제적으로 여유가 없을 확률이 크기 때문입니다. 여력이 있으면 신도심에 들어가겠죠. 시간이 지나면 신도심에 이주한 부자들은 자산의 가격상승으로 더욱 부자가 될 것입니다. 하지만 구도심에 남아있는 사람들은 자산 가격 하락으로 더욱 가난하게 되겠죠. 

 

인구가 줄어들면 양쪽 모두 가격이 가격이 떨어 질까요? 절대 그렇지 않습니다! 좋은 동네 즉 부자들이 갈 수 있는 지역은 한정돼 있기 때문입니다. 부자들이 떠난 지역의 폭락과 슬럼화가 일어날 것입니다. 그러면 부자동네는 더욱 자산의 가치가 올라가게 되고 양극화는 고착될 확률이 높습니다. 결국 인구감소는 서울의 부동산과 같이 좋은 지역의 가격과는 큰 상관관계가 없습니다! 

 

인구감소 더 심해지면 어떻게 될까요? 진짜 인구문제가 심각해져도 서울이나 핵심입지의 부동산이 폭락할 여지는 크지 않다고 생각합니다. 그렇게 되면 부자들은 노동을 외국에서 수입하겠죠. 비싼 주거비를 낼 수 없는 외국인 노동자들은 저렴한 지역에서 살게 될 것입니다. 그곳의 원주민들과 갈등이 시작될 것이고 그런 지역은 슬럼화가 될 가능성이 높습니다. 그러면 역설적으로 핵심입지의 가치는 더 올라게 될 것입니다.

 

이런 현상은 지방도 마찬가지입니다. 지방도 핵심입지는 가격이 떨어지지 않을 것입니다. 인구감소로 인해서 피해를 보는 곳은 외곽지역입니다. 결론은 우리나라의 핵심입지인 서울의 부동산 폭락은 인구문제로 발생되지는 않을 것입니다!

저 역시 영원한 상승을 주장하는 것은 아닙니다. 한국경제의 성장동력이 줄어들고 있고 외부적으로 글로벌 경제위기가 올 가능성이 높은 상황입니다. 오히려 우리가 대비해야 하는 것은 이런 위기이지 인구감소로 인한 부동산 폭락이 아닙니다. 이런 위기에 어떻게 대처하고 나의 자산 포트폴리오를 어떻게 분산할지가 우리가 해야 되는 일입니다!

 

글을 읽어주셔서 감사합니다!

 

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