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부동산

2020 부동산 전망과 전략(ft. 서울을 놓쳤다면)

by NOMAD DK 2019. 11. 1.
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안녕하세요. 경제독립입니다. 2020년 부동산 전망과 전략에 대해서 이야기하려고 합니다.

 

한마디로 (지방이어도 좋으니) 가용자산에서 제일 좋은 것을 사세요.

 

부동산 이야기를 하다보면 가끔 질적시장이라는 이야기를 들으셨을 겁니다. 질적시장이라는 말은 쉽게 말해서 같은 동네에서도 좋은 부동산만 오른다는 이야기입니다.

 

당연한 이야기라고 생각하실 수도 있지만 옛날에는  아파트만 사면 보통은 돈을 벌 수 있었다는 것이죠. 특히 서울은 말할 것도 없었구요. 주택자체가 부족했던 시절이었습니다. 쉽게 말해서 수요가 부족해서 가격이 올랐습니다. 양적 시장이라고도 이야기하지요.

 

그런데 요즘은 이런 말이 통하는 시장이 아닙니다. 구축과 신축의 차이가 크고 도로 하나를 두고도 가격 차이가 크게 나는 시장입니다.

 

수도권에 대한 이야기는 많이 들으셔서 저는 전주 부동산을 예를 들어서 설명하겠습니다. 전주를 고른 이유는 공급이 많아 그동안 힘들었던 시장이었고 이번 상승장에서도 투기(?)세력이 접근하지 않은 시장이기 때문입니다. 그러면서도 지방의 핵심도시중 하나로 적절한 거래량이 존재하기 때문입니다.

 

그리고 지금은 서울과 수도권지역은 규제와 이미 너무 올라버린 가격으로 들어가기가 부담을 넘어 불가능하신 분들도 있습니다. 이런분들은 절대로 자산증식을 포기하지 마시고 투자방향을 전국으로 넓혀서 지속적으로 자산을 증식하면서 기회를 보셔야 합니다.

 

대략적으로 전주의 핵심입지는 3군데 입니다. 신시가지라고 불리는 서신동, 지방청사가 이전한 혁신도시, 마지막으로 송천동의 에코시티가 있습니다.

 

전주 부동산은 그동안 공급물량 폭탄으로 시장 상황이 좋지 않음을 알 수 있죠.

 

 

공급으로 인해서 매매, 전세 심리 모두 좋지 않습니다. 특히 구도심 구축 아파트는 폭락에 가까웠습니다.

 

 

특히 지난 3년동안 공급물량이 터지면서 굉장히 힘든 모습을 보여줬습니다. 그래서 전주에 거주하고 있는 사람들도 지금은 전주 부동산에 투자할 때가 아니라고 하고 있죠.

 

하지만 신축과 좋은 도시에 수요 자체가 사라진 것은 아니었습니다.

 

혁신도시인 만성동의 아파트 입니다. 평균 51:1의 경쟁률을 보이고 있죠.

 

송천동(에코시티)에서 분양한 2개의 아파트 입니다. 경쟁률이 높습니다.

 

 

특히 포레나 에코시티는 경쟁률이 치열했습니다. 

 

위와 같이 신축아파트에 대한 수요는 살아 있었지만 공급물량이 많아 부동산 시장이 어려운 상황입니다. 이렇게 어려울 때 질적 시장의 힘은 더 크게 나타나는 것 같습니다.

 

 

위에서 언급한 신도시중 하나인 에코시티와 바로 건너편의 구도심 송천동입니다. 정말 도로 하나를 사이에 두고 집값이 1억정도가 차이가 납니다. (비교적 신축 아파트를 비교해서 저정도고 연식이된 아파트들은 다심합니다)

 

특히 지난 3년간 공급물량과 에코시티와의 경쟁으로 구도심은 어려움을 겪었습니다.

 

공급이 되는 시점부터 많이 떨어졌습니다.

 

위에는 그나마 신축아파트를 비교대상으로 한것이고 구축 아파트는 더 심한 하락을 보여줬습니다.

 

반면 에코시티쪽 아파트는 상승하는 모습을 보여줬습니다. (공급이 많음에도 불구하고!)

 

이런 모습은 꼭 수도권뿐만 아니라 지방에서도 나타나기 시작했습니다. 이제는 전국이 질적시장으로 진입했음을 알 수 있습니다. 다른 지역인 군산의 디오션시티, 익산의 영등동도 비슷한 모습을 보여주고 있습니다.

 

결국 부동산은 질적시장으로 가고 있습니다. 제가 생각하는 앞으로 2020년 부동산시장은 더 확실하게 양극화가 진행되는 모습을 보일 것입니다. 바로 질적 시장이 된다는 것이죠.

 

과거 아무 아파트만 사도 물가 상승률 이상의 수익을 얻었던 시기는 지나갔습니다. 갭매우기가 공식처럼 통하는 시장도 아닙니다.

 

핵심입지의 핵심 부동산을 사야합니다. 서울을 못들어간다면 수도권으로 수도권이 어렵다면 광역시로 광역시도 힘들다면 지방 소도시의 핵심입지에 투자해야합니다!

 

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